Acquisto prima casa: quando puoi dire addio a tutte le possibilità di ottenere uno sconto

Vendere un immobile entro cinque anni di tempo, ti fa dire addio a tutte le agevolazioni sulla prima casa, anche se si acquista l’usufrutto di un altro immobile. 

Pessime notizie per chi ha scelto di mettere in vendita l’immobile prima casa entro cinque anni dal suo acquisto: si vanno a perdere tutte le agevolazioni, anche qualora si rilevasse l’usufrutto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Per mantenere le agevolazioni prima casa anche in caso di vendita dell’immobile, è necessario acquistarne un altro e possederne il diritto di proprietà.

Acquistare solo un diritto reale di godimento su un immobile, come l’usufrutto, non consente il mantenimento delle agevolazioni prima casa, pertanto si perderà lo sconto fiscale di cui si ha usufruito fino a quel momento. Per fare chiarezza su questa tematica, l’Agenzia delle Entrate ha reso noti informazioni e chiarimenti con la risposta nr. 192/2024.

Agevolazioni prima casa, perdi tutto se acquisti l’usufrutto di un altro immobile

In quanto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, tutte le disposizioni sono contenute nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr nr. 131/1986. Consistono nella possibilità di usufruire dei seguenti sconti: se la vendita dell’immobile non è soggetta ad Iva, il contribuente versa un’imposta di registro al 2% e non al 9%, con un minimo di 1000 euro e un’imposta ipotecaria e catastale del valore di 50 euro. Invece, non si è tenuti al pagamento di alcuna imposta di bollo.

Nel caso di un trasferimento soggetto ad Iva, il contribuente dovrà pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale dell’importo fisso di 200 euro e l’imposta di bollo pari a 230 euro. Tuttavia, rivendere l’immobile entro 5 anni dal suo acquisto porterà alla perdita delle agevolazioni previste per la prima casa.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate è sopraggiunto in seguito all’analisi del caso di un contribuente in particolare, il quale ha acquistato un immobile destinato ad abitazione principale usufruendo dei vantaggi sopracitati, per poi averlo rivenduto entro cinque anni di tempo. Stando al parere del contribuente, l’aver acquistato entro un anno dalla vendita l’usufrutto totale a titolo oneroso di un’altra casa da adibire sempre a residenza principale, dovrebbe consentirgli di mantenere gli stessi sconti. L’Agenzia delle Entrate, invece, non è dello stesso avviso.

Sconto fiscale sulla prima casa, lo perdi se lo vendi e acquisti l’usufrutto di un altro immobile

Secondo la normativa in vigore, non avviene alcuna perdita degli sconti fiscali sulla prima casa se, dopo la sua vendita entro cinque anni, si acquista un nuovo immobile destinato sempre ad abitazione principale. Questa condizione, tuttavia, resta valida solo con l’acquisto del diritto di piena proprietà del nuovo immobile, ma non con l’acquisto del suo usufrutto o del diritto di abitazione.

Quindi, per acquisto di un altro immobile si intende l’acquisizione del diritto di proprietà e non il diritto reale di godimento dello stesso. Significa che il caso del contribuente oggetto di discussione porterà alla perdita del diritto al credito d’imposta sulla prima casa.